Слишком сложно? Тогда запросите консультацию специалиста!
Наша компания занимается тем, что помогает студентам выполнять различные учебные работы на заказ. Вы можете ознакомиться с перечнем выполняемых работ, а так же с их стоимостью на странице с ценами.
Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, если по истечении указанного срока арендные отношения были возобновлены на неопределенный срок?
Распространения действие заключенного краткосрочного договора на существующие взаимоотношения.
Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно п. 2 ст. 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания п. 2 ст. 425 ГК следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК.
На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, т.е. на шесть месяцев. Поскольку в силу п. 2 ст. 651 ГК данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным (см. п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Закона о регистрации прав на недвижимое имущество (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59)).
Указанный подход суда справедлив.
Наличие в договоре аренды условия о том, что условия заключенного договора аренды применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия (см. постановление ФАС СКО от 10.05.2007 N Ф08-2107/2007).
Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, так как данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно п. 2 ст. 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59; постановления ФАС ЗСО от 02.10.2003 N Ф04/4974-831/А75-2003, ФАС УО от 02.02.2005 N Ф09-66/05ГК).
Подобное решение суда не безупречно. При продолжении арендных отношений, возобновленных на неопределенный срок, пользование имуществом может быть как менее года, так и более года. Фактически Президиум ВАС РФ создал правило (совершенно не следующее из норм ГК), согласно которому у сторон появляется легальная возможность обходить норму закона (п. 2 ст. 651 ГК) об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости.
В практике возник вопрос - кто, при каких условиях может считаться владельцем?
Поводом для подобных размышлений послужило дело, рассмотренное одним из окружных судов. Так, судом был сделан следующий вывод: "Субъектом негаторного иска может быть лицо, владеющее имуществом, но испытывающее препятствия в пользовании им. В данном же случае, как установлено Арбитражным судом, "истец не владел складом, несмотря на составленный сторонами акт приема-передачи здания" (см. постановление ФАС ВВО от 10.10.2002 N А29-10170/01-2Э).
Вывод, сделанный судом, нельзя признать верным. Передача владения недвижимого имущества должна осуществляться исключительно на основании акта приема-передачи.
Указанный документ является свидетельством об исполнении сторонами (арендодателем при передаче и арендатором при возвращении) своих обязательств. Совершенно обоснованный вывод сделал ФАС ВВО, указав, что договор аренды здания или сооружения считается исполненным с момента фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта (см. постановления ФАС ВВО от 14.04.2004 N А29-5664/2003-2э, ФАС ВСО от 17.02.2005 N А33-13667/04-С2-Ф02-463/05-С2).
"Голая" фактическая передача имущества не способна привнести стабильность в имущественный оборот - за пределами правовой определенности остаются многие моменты (например, момент возникновения обязанности по уплате арендных платежей, бремя содержания имущества и т.п.). Кроме того, владение недвижимой вещью в значительной степени понятие условное. Фактическое господство здесь заменяется господством юридическим (посредством регистрации). Наличие права аренды недвижимости заменяется записью о государственной регистрации права. Соответственно, наличие подписанного сторонами акта приема-передачи устраняет необходимость в доказывании приобретения владения.
