Слишком сложно? Тогда запросите консультацию специалиста!
Наша компания занимается тем, что помогает студентам выполнять различные учебные работы на заказ. Вы можете ознакомиться с перечнем выполняемых работ, а так же с их стоимостью на странице с ценами.
Определение стоимости объекта недвижимости на основе подхода сравнительного анализа продаж (сравнительный подход) производится в следующем порядке:
1) анализ рыночной ситуации и выявление продаж сопоставимых объектов (то есть таких объектов недвижимости, которые по своим физическим свойствам и полезности близки к оцениваемому объекту);
2) проверка информации о сделках;
3) выбор подходящих единиц сравнения;
4) выявление адекватных элементов сравнения;
5) внесение в цены продаж сопоставимых объектов поправок (корректиро- вок) на различие между ними и оцениваемым объектом по элементам сравнения;
6) сведение ряда откорректированных показателей стоимости сопоставимых объектов к одному показателюстоимости оцениваемого объекта.
Рис. 6. Схема определения стоимости недвижимости методом сравнения рыночных продаж
Дляанализа сопоставимых продаж свободных участков земли в качестве единиц сравнения целесообразно применять:
– цену за единицу площади (гектар, сотку);
– цену за весь участок.
Для анализа сопоставимых продаж застроенных участков (объектов недвижимости) целесообразно применять:
– цену за единицу общей площади;
– цену за единицу площади, пригодной для сдачи в аренду;
– цену за единицу объема сооружения;
– цену за комнату;
– цену за квартиру;
– цену за единицу недвижимости, приносящую доход.
Выборконкретных единиц сравнения оценщиком должен быть тщательно обоснован учетом специфики конкретного объекта, что должно быть отражено в отчете об оценке.
Элементами сравнения условно называются те характеристики объектов недвижимости, которые могут оказывать непосредственное влияниена их цены. Наиболее важными среди них (подлежащими обязательному учету) являются:
– передаваемые имущественные права;
– условия финансирования сделки;
– условия продажи;
–время продажи;
– месторасположение объекта;
– физические характеристики объекта;
– экономические характеристики объекта;
– характер использования;
– наличие стоимостных компонентов, не связанных с недвижимостью.
Поправки по элементам сравнения могут вноситься в цены сопоставимых объектов непосредственно в денежных единицах либо сначала в процентах с последующим переводом в денежные единицы. Вусловиях активного рынка, на котором можно найти достаточное количество сопоставимых продаж для сужения разброса цен, поправка может производиться методом общей группировки. В этом случае отдельные корректировки не проводятся, а сравнивается объект недвижимости в целом и выводится общая корректировка.
При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое выведение среднего арифметического откорректированных цен сопоставимых объектов. В основу определения стоимости оцениваемого объекта следует положить логические рассуждения, согласно которым наибольший вес придается тем сопоставимым объектам, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.
Услуги
НАШ СЕРВИС
